澳大利亚房地产市场正呈现出温和升温的态势，但并非所有房主都享受到了资产增值的红利。
根据澳大利亚房地产数据分析公司Cotality最新发布的拍卖数据，全澳主要首府城市上周共举行3253场拍卖，创下自去年春天以来最高纪录。同时，澳大利亚国民银行（NAB）近期调查显示，超过60%的澳大利亚人预计未来一年房价将继续攀升，分析师普遍预测全国房价中位数将上涨5万至10万澳元。
然而，市场的回暖并非全面铺开。在悉尼和墨尔本的部分高端住宅区，不少房屋正以折价方式成交。悉尼房地产中介机构霍姆斯圣克莱尔（Holmes St Clair）合伙人贝尔（Chris Bell）举例称，悉尼高端社区薰衣草湾近期售出一套公寓，成交价为255万澳元，而卖家当初的购买成本高达310万澳元。
根据Cotality近日发布的盈亏报告。过去十年兴起的预售房公寓（off-the-plan）热潮，如今正让悉尼和墨尔本的卖家承受持续亏损。今年第二季度，悉尼与墨尔本公寓转售市场中有约2500笔交易以亏损告终，这贡献了全澳大利亚亏损转售量的增幅的60%。
澳大利亚领先房地产营销机构Plus Agency联合创始人费昂娜·杨（Fiona Yang）在接受第一财经采访时表示，当前澳大利亚的公寓市场并非全面下跌，而是一次由多种因素共同导致的“结构性分化”，呈现出明显的“二元结构”，即“投资导向型公寓”价格受压最明显，而中低密度的自住型公寓行情却在稳步回暖。
从利率冲击到海外买家退潮
费昂娜·杨解释称，所谓“期房/预售房”（off-the-plan）公寓最早主要面向海外买家。“一次性购置现房或独立屋需要拿出大额现金流，但这种房屋签约时仅需支付少量定金（通常为10%），剩余款项在1至3年后结算。”她称，同时，预售房公寓“先锁房、后入住”的特点，恰好匹配海外买家较为长期的生活规划。在政策面上，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）此前长期允许海外买家购置新房而非二手房，这也使得预售房成为海外投资者最安全、合规的入场路径。
然而，当前的市场环境已发生显著变化。2022到2023年期间，为抗击通胀，澳大利亚央行连续多次加息，将基准利率从0.1%提升至峰值4.35%。这直接推高了房贷利率，浮动利率一度超过7%。同时，今年2月，澳大利亚政府出台海外投资者“禁购令”，从2025年4月1日至2027年3月31日限制外国投资者在澳购房。
费昂娜·杨称，一方面，高利率与信贷收紧使融资成本与结算成本同步上升。对于贷款杠杆较高、现金流紧张的买家，特别是投资型客户，利率压力转化为“被迫出售”或“价格回调”。“在结算阶段，若评估价下降，部分业主还需补足资金差额，这进一步加剧了抛售动能。”她称。
另一方面，成本与税负传导的副作用也不容小觑。她表示，海外业主若长期空置房产，需缴纳空置税与外国人土地税附加（如新南威尔士州与维多利亚州的空置征费、联邦年度空置费）。叠加高利息与物业费，持有成本显著加重，促使部分投资者选择短期止损。
“当同栋楼出现‘急卖’案例时，透明的公开成交系统会使未来买家以此作为议价基准，引发连锁价格下修。”她观察到。
随着海外买家的“退潮”，部分原本主打“海外销售”的开发商开始转向本地市场，许多本地买家也愿意为此买单。
费昂娜·杨认为，随着澳大利亚各州政府不断推出首套房买家减免、首房贷款担保等计划，许多家庭为成年子女购置首套房时，预算有限的情况下，公寓比独立屋更加划算。同时，疫情后建筑材料和人工成本大幅上升，开发商普遍面临高造价与审批周期延长，市场拥有了涨价预期，因此也愿意趁当前市场调整期“入手优质地段”。
当前，澳大利亚的公寓市场呈现明显的“结构分化”。“真正具备地段优势、品质保证、面向自住客群的项目将率先被市场吸纳；而定位模糊、同质化严重的投资盘则需要更长时间修复信心。”她称，受刚需与土地稀缺性驱动，独立屋与低密度产品仍是领跑板块，自住型中低密度公寓则正在恢复活力，地段优越、交通便利、品质较高的项目，受到首次置房族和“换小房”群体的共同青睐，而高层投资导向公寓仍在调整中，受持有成本与市场信心影响，恢复相对滞后。
她建议，投资者应从“短期套利”转向“长期配置”，以5-10年视角看待房地产投资，重点关注城市化、人口增长与供需缺口的长期逻辑。
澳大利亚“慢牛”楼市
根据澳大利亚房地产经纪机构Domain的数据显示，澳大利亚首府城市的房价已实现近10年来的最长连续增长期。例如，布里斯班房屋连续11个季度上涨，珀斯连续12个季度上涨。首府城市房屋中位价在2025年9月季度上涨约3.5万澳元，整体增长率达3.7%，这将全澳房屋中位价推升至约105万澳元。
费昂娜·杨表示，2025年的澳大利亚房市整体呈现温和复苏、分化延续的格局。“经过过去几年的加息周期与市场出清，买卖双方的预期都趋于理性，房价在多数核心区域已企稳，市场正在进入低波动、慢回升的新阶段”。她称，成本高位与利率环境塑造楼市的“慢牛”格局。
“建造成本和利率都处在相对高位，这意味着短期不会出现快速上涨。市场的复苏更可能是一种‘慢牛’状态，价格稳步上行，但节奏温和、以自住需求为主导，投资者更加重视现金流与长期保值，而非短线投机。”她称，“供需错配仍是澳大利亚的市场主线。虽然部分开发项目陆续重启，但整体供应仍然滞后于人口增长与实际住房需求。尤其在悉尼、墨尔本等首府城市，建筑成本与融资压力使新项目推出节奏放缓，这意味着未来两三年内供给依旧偏紧，这种结构性短缺将在中期内持续支撑价格底部。”
租赁紧张与人口增长也为市场提供坚实支撑。“澳大利亚租赁市场依然非常吃紧，房源短缺、租金上行促使不少租客转向购房市场，再加上人口增长与移民净流入保持高位，这些实需层面的力量为房价提供了稳定基础。”她认为。
从人口结构上看费昂娜·杨观察到，澳大利亚出现了一个被越来越多开发商和机构重视的买家群体，即换小房（Downsizer）群体。
“这些通常是子女已独立的本地年长业主，他们卖掉郊区独立屋，搬入核心地段、设施齐全、易打理的大户型公寓。他们希望摆脱维护庭院、清理排水沟、修屋顶的体力负担，更追求便利、安全、舒适、社交性强的生活方式。澳大利亚甚至出现了专门服务这一群体的平台与公司，帮助他们实现‘卖旧买新’的过渡。”她称，这一趋势并非短期现象，而是由人口老龄化、城市服务集约化以及生活理念转变共同驱动的长期结构力量。
根据澳大利亚统计局（ABS）数据，当前65岁以上人口已占全澳大利亚人口的17%以上，预计未来15年将突破20%。
本月初，澳大利亚储备银行（RBA）行长布洛克（Michele Bullock）表示，澳大利亚政府旨在增加住房供应的措施可能需要数年时间生效，预计至少到2027年才能显著缓解房价上涨压力。10月28日，RBA货币政策委员会决定将现金利率目标维持在3.60%不变。
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